Hari ini kita dapat baca banyak cerita tentang pembelian rumah yang berharga beratus ribu tanpa modal. Ada dalam kalangan pembeli juga dibayar untuk membeli rumah. Pada tanggapan awal, memang tidak masuk akal dan ianya bagai cerita mitos semata-mata. Kenapa dan mengapa boleh berlaku? Kami akan kongsikan, sila teruskan membaca.

Sejak setahun yang lalu, akibat PKP, harga rumah dikatakan semakin murah kerana banyak rumah yang dilelong disebabkan ansuran bulanan tidak dibayar. Bukan itu sahaja, mereka yang dalam kesempitan kewangan akan meleburkan aset mereka, seperti hartanah, pada harga yang rendah. Bila dalam keadaan putus asa, asalkan dapat dijual, mereka ambil sahaja pada apa-apa harga yang ditawarkan. Ini cerita yang benar-benar berlaku di sebalik tabir. Kalau ikutkan sumber, harga rumah yang dilelong bukan sahaja rumah flat atau kondo yang berharga ratusan ribu malahan rumah banglo berjuta-juta juga turut dilelongkan. Jelas ini menunjukkan semua orang dalam kesempitan tak kira B40, M40 atau T20.

Pada tahun 2015, jumlah harga rumah yang dilelong adalah sebanyak RM5.3 bilion. Namun pada tahun 2019, jumlah ini telah meningkat kepada RM11 bilion. Ada dua kemungkinan, samada lebih banyak rumah dilelongkan atau harga rumah yang dilelongkan semakin tinggi. Kenaikan pada angka tersebut bukanlah perkara yang patut dipandang remeh. Angka ini patut dijadikan suatu pedoman kepada orang ramai yang ingin membeli rumah kerana ianya bukanlah perkara yang mudah.

Manakala pada pasaran primer atau pasaran pertama, di mana penjualnya adalah pemaju, jumlah harga rumah yang dijual pada tahun 2015 adalah sebanyak RM16.6 bilion berbanding dengan RM15 bilion pada tahun 2019. Ada dua juga kemungkinan yang mungkin berlaku samada lebih sedikit rumah yang dijual atau harga rumah semakin murah. Dalam masa 4 tahun itu juga, harga rumah tidak turun begitu banyak malahan hanya meningkat. Jadi kemungkinan besar, orang ramai kurang membeli rumah.

Di Malaysia, dikatakan harga rumah yang dilelong secara purata hanyalah 78% daripada harga asal atau harga Sales and Purchase Agreement (SPA) apabila dibeli pada pemaju sebelum ini. Ini bermaksud rumah yang bernilai RM100,000 yang dijual oleh pemaju, hanya dilelong pada harga RM78,000. Berbanding dengan negara jiran, Singapura, harga rumah lelong secara purata bermula 101% daripada harga SPA. Bukan setakat harga tak sama tetapi harganya lebih tinggi!

Ekonomi pasaran hartanah negara kurang stabil sejak beberapa tahun yang lalu. Malaysia menghadapi masalah lebihan hartanah siap yang tidak terjual. Dianggarkan jumlah harga hartanah yang tidak terjual pada tahun 2019 telah mencecah RM50 bilion. Walaupun begitu, ini tidak menghalang pemaju membina hartanah yang baharu. Punca sebenar adalah rumah atau hartanah yang berharga mahal dan hanya segelintir masyarakat yang mampu untuk membelinya. Kebanyakannya berharga RM750 ribu dan ke atas. Tetapi rumah mampu milik bagi golongan berpendapatan rendah memanglah tak cukup.

Sebab itu kalau berdasarkan hukum permintaan dan penawaran, memang sepatutnya harga rumah jatuh secara teori sebab terdapat lebihan penawaran. Disebabkan produk lebihan penawaran itu bukanlah untuk pasaran besar atau mass market maka hukum permintaan dan penawaran tidak berlaku.

Ketakutan terbesar bagi sesebuah pemaju semestinya hartanah yang tidak terjual. Disebabkan sekarang banyak hartanah yang dibina, para pemaju terpaksa bersaing antara satu sama lain. Jadi untuk menarik para pembeli, setiap pemaju akan memberikan diskaun dan promosi yang tinggi, semata-mata untuk memastikan setiap unit hartanah dijual. Antara taktik-taktik yang digunakan adalah memberikan diskaun kepada pembeli dan menyerap bayaran pendahuluan. Inilah cara sebenar orang ramai boleh beli rumah tanpa modal ataupun “dibayar” untuk membeli rumah.

Bank di Malaysia hanya akan menawarkan pinjaman perumahan 90% daripada harga asal rumah harga SPA bagi pembelian rumah pertama dan rumah kedua. Pembeli sepatutnya membayar lebihan 10% itu menggunakan duit mereka sendiri. Ini akan memastikan bahawa pembeli itu benar-benar minat dan berdedikasi dalam memiliki hartanah tersebut. Tambahan pula, ia dapat menunjukkan prestasi kewangan mudah bagi seseorang. Kalau pembeli tidak dapat membayar 10% daripada harga SPA, bagaimana dia akan mampu untuk membayar ansuran bulanan yang akan berjalan selama 30 tahun?

Pemaju sedar bahawa tidak ramai orang yang mampu untuk membayar pendahuluan sebanyak 10% itu. Jika sebuah rumah berharga RM100 ribu, 10% daripada harga itu sudah RM10 ribu. Itu anggaran yang optimistik. Agak sukar untuk mendapat rumah berharga RM100 ribu dalam ekonomi hari ini. Secara purata, RM200 ribu dan ke atas sahaja.

Untuk mengatasi masalah atau untuk memberi insentif, harga pada perjanjian jual beli atau SPA tidak akan termasuk diskaun yang diberikan. Maka pembeli dapat membuat pinjaman lebih daripada harga muka sebenar. Sebagai contoh, katakan pemaju memberikan diskaun 10% termasuk diskaun bumiputera dan lain-lain diskaun, untuk rumah yang berharga RM500 ribu. Pembeli perlu membayar RM50 ribu sebagai bayaran pendahuluan. Walaupun ada diskaun, harga SPA masih RM500 ribu dan harga sebenar hanyalah RM450 ribu setelah ditolak diskaun. Lebihan RM50 ribu itu akan diambil oleh pemaju dan pembeli rumah tersebut kini tidak lagi perlu membayar bayaran pendahuluan sebanyak RM50 ribu. Dalam situasi ini, bank, pembeli dan pemaju semua tidak rugi. Bank akan mendapat bayaran bunga berdasarkan pinjaman yang lebih tinggi, pemaju dapat menjual rumah dan tidak perlu risau kalau rumah tidak terjual, pembeli dapat memiliki rumah tanpa perlu mengeluarkan bayaran pendahuluan dan kerajaan juga dapat manfaat hasilan daripada harga duti setem yang lebih tinggi.

Cara lain pula, kita ambil contoh yang sama, harga rumah bernilai RM500 ribu. Pembeli dapat mengeluarkan pinjaman sebanyak 90% daripada harga SPA. Pemaju memberikan 20% diskaun. Harga SPA tetap RM500 ribu, tetapi pembeli dapat memiliki rumah tersebut pada harga RM400 ribu. Bank berikan pinjaman sebanyak RM500 ribu. RM400 ribu daripada itu akan digunakan untuk membayar rumah tersebut dan lebihan RM100 ribu itu pembeli simpan. Itulah caranya seseorang “dibayar” untuk membeli hartanah.

Tetapi perlu ingat bahawa, walaupun pembeli menerima RM100 ribu secara tunai, dia masih perlu membayarnya balik dalam jangka masa 30 tahun kerana pinjaman dia dengan bank tetap RM500 ribu. RM100 ribu itu masih termasuk dalam pinjaman tersebut dan perlu dibayar balik.

Masalah ini bukan sahaja berlaku di pasaran primer antara pembeli dengan pemaju sahaja malahan ia juga berlaku di pasaran sekunder antara penjual dan pembeli. Kebanyakan daripada mereka akan menggunakan wang tunai yang diterima untuk melangsai hutang yang lain seperti kad kredit atau hutang kereta.

Kalau nak dibandingkan dengan Singapura, mereka mengatasi masalah ini dengan cara yang amat mudah. Pemaju perlu menyatakan jumlah diskaun yang mereka berikan kepada pembeli. Selain itu, jika pemaju ditangkap dengan memberikan diskaun lebihan atau tidak menyatakan setiap diskaun yang diberikan dengan tepat, mereka akan dikenakan denda atau berhadapan dengan kemungkinan yang lesen mereka akan ditarik.

Kesimpulannya, keseimbangan pasaran agak sukar untuk dicapai kerana harga rumah dan hartanah akan sentiasa di manipulasi dan harga ditetapkan secara tidak semula jadi. Sebab itu juga kenaikan harga hartanah tidak selaras dengan kenaikan harga barangan lain atau mengikut kadar inflasi dalam pasaran. 

Azi Amir adalah seorang pelajar kolej yang meminati bidang ekonomi dan sering mengejar jawapan kepada banyak persoalan yang wujud di sekeliling beliau. 

Foto: The Star